标准普尔公司29日发布的报告显示,去年11月份美国大城市房价同比涨幅创6年来新高,加上之前公布的数据显示2012年美国旧房销量创5年来新高､新房销量创3年来新高､去年12月新房开工量升至4年来高点,美国房地产市场正释放出2006年泡沫破灭以来加速回暖的最强信号｡
分析认为,美国房地产市场不仅已经触底,而且迎来了真正复苏的春天,但目前尚处在复苏的初期阶段,回升到正常水平仍要较长时间｡不过,作为周期性较强的行业,房市加速回暖将促进居民消费和就业增加,并带动建筑､零售等一系列产业发展,进一步增强美国经济的内生动力和抵御财政紧缩冲击的能力｡
美国房市加速回暖
近期公布的多项数据显示,美国房地产市场已经在2012年触底回升,呈现出量价齐升､开工加快､信心增强的良好势头,并成为美国经济复苏的最大亮点｡
美国商务部1月25日公布的数据显示,2012年美国新房实际销量约为36.7万套,比2011年上涨19.9%,为2009年以来新高｡美国全国房地产经纪人协会22日公布的报告显示,2012年美国旧房实际销量约为465万套,比2011年增长9.2%,为2007年以来新高｡
除新房､旧房销售创新高外,美国房价也已持续企稳回升｡去年12月,美国新房销售中间价为每套24.89万美元,高于2011年同期的21.86万美元;当月各类旧房销售中间价为每套18.08万美元,同比上涨11.5%,为连续第十个月同比上升｡在美国住房市场上,旧房销售是主力军,其销量约占整个楼市销量的90%｡
市场关注度更高的标普/凯斯-席勒房价指数则显示,去年11月份美国20个大城市房价同比上涨5.5%,为2006年8月以来最大涨幅｡
量价齐升使得业内人士对房市复苏前景尤为乐观｡美国全国住宅建筑商协会16日发布的数据显示,今年1月美国住宅建筑商信心指数仍为47,保持在2006年4月以来的最高水平｡
这也带动了新房开工加快和建筑商业绩提升｡美国商务部17日公布的报告显示,去年12月份美国新房开工量按年率计算为95.4万套,环比大涨12.1%,升至2008年6月来的最高水平｡当月反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量按年率计算为90.3万套,比2011年同期增长28.8%｡此外,按市值计算美国最大的建筑商莱纳尔日前报告去年第四财季收入大涨42%､盈利超出市场预期,从另一个侧面印证了房市加速回暖的趋势｡
三大因素推升房市回暖
分析认为,美国房市加速回暖主要基于以下三大因素:
一是低息环境使购房成本大幅下降｡自美联储去年9月出台第三轮量化宽松政策､每月购买450亿美元抵押贷款支持证券以来,美国抵押贷款利率持续下行并维持在历史低位｡这不仅刺激新购房者进入市场,也使得现有购房者可以通过再融资降低房贷负担｡
房地美1月24日公布的数据显示,截至24日当周美国30年期定息抵押贷款平均利率为3.42%,虽然较去年11月底创下的最低纪录3.31%有所回升,但仍处在历史低位,也低于2011年同期3.98%的水平｡
二是美国就业市场逐步改善,提升消费者收入和信心｡截至去年12月,美国已连续两年平均每月新增非农就业岗位保持在15万人的水平,这样的增速虽然谈不上强劲,但也能保证失业率缓慢下降｡去年12月美国失业率为7.8%,为2009年1月以来的最低值｡
反映就业市场形势的先行指标——每周首次申请失业救济人数已降至五年来新低｡美国劳工部24日公布的数据显示,经季节性调整后,截至1月19日当周,美国首次申请失业救济人数减少5000人至33万人,创2008年1月以来新低｡根据经验,若首次申请失业救济人数稳定在37.5万以下,则可表明就业市场雇用需求强劲｡
三是抑制多年的购房需求慢慢释放｡自2006年美国房市泡沫破灭以来,美国房市调整已达六年时间,终于在2012年上半年触底,此前压抑多年的刚性需求慢慢释放｡例如,在金融危机后的三年中,大多数年轻人选择与父母合住在一起,但随着经济复苏和就业改善,越来越多的年轻人搬出去独立居住,新组建家庭数量增加,推动自住型购房者需求上升｡
与此同时,房价企稳回升也吸引了许多国际投资者抄底美国房市,导致投资型购房者需求上升｡比如,去年底挪威主权财富基金就已表示将加大对美国房市的投资｡
此外,房屋相对供应水平下降也对房市复苏构成支撑｡截至去年底,美国待售房屋仅182万套,同比下降21.6%,为2001年1月份以来的最低水平｡
经济内生动力增强
当前,美国房市对整体经济的影响已从负面拖累变成了积极贡献,去年上半年美国经济增长1.7%,其中房地产业贡献了0.3个百分点｡这带动了建筑､零售等相关产业的发展,意味着美国经济复苏也步入了新的阶段,其内生动力将进一步增强,能更好抵御政府财政紧缩和欧债危机等风险的冲击｡
除新房开工数量增加将创造更多就业机会外,房价上涨也将增强居民的财富效应,推动消费支出增加,而消费占美国经济总量的70%｡经济学家研究显示,房屋资产升值1美元将带来消费支出额外增加5美分至8美分｡美国《华盛顿邮报》由此估算,如果2013年房价上涨约6%,今年美国消费支出将额外增加4800亿美元至7700亿美元,后者意味着国内生产总值将增长0.5%,这对于金融危机以来平均增速在约2%的美国经济来说,作用不可小觑｡
美国《华尔街日报》27日报道,电动工具､空调､地毯､家具和水泥搅拌车的制造商近期公布的去年第四季度业绩报告均显示当季销售强劲,预示着美国房地产业回暖对整体经济的扩散效应已经开始慢慢显现｡
房地产业一直是美国经济复苏的关键｡自二战以来,在美国经济衰退的大多数情况下,房市一直是拉动经济复苏的主要动力｡但受房价持续下跌､止赎房产数量居高不下､信贷标准严格等因素影响,此次金融危机以来美国房市连续几年萎靡不振,严重拖累了美国经济本轮复苏的进程｡
值得注意的是,近期公布的新房､旧房销售量和新房开工量远比不上美国房市泡沫出现前的正常水平,而且与上年同期相比出现改善的很大一个原因是2011年的比较基数太小｡例如,虽然2012年新房销售量比2011年上涨19.9%,但仅为2005年正常水平的三分之一｡此外,抵押贷款审核程序更加严格导致很多潜在购房者不能享受较低的利率,超过1000万房主的房屋净值仍为负资产(即房产价值低于抵押贷款数额)等因素也决定了美国房市回到健康水平仍需要较长时间,目前尚处在复苏初期｡
